"Tirez sur le syndic" (comme toujours) ? Non, innovons dans la copropriété : propositions

L’actualité (étude UFC – Que choisir et ARC, projet de loi Duflot…) revient sur la gestion des copropriétés et le prêt-à-penser veut toujours plus contraindre un système épuisé. Pourquoi ne pas renverser le modèle, en insufflant de la démocratie locale, de l’ouverture entre les résidents et leurs syndics ? Pas sûr dans notre culture du contrôle a priori et de la contestation permanente.

Comme souvent, l’État et les associations veillent à protéger à la fois le citoyen et le consommateur.

Toutefois, aucun des deux ne propose de modification significative au-delà d’ajustements techniques pour une profession en souffrance :

  • Les mesures annoncées du projet de loi Duflot sur le logement prévoient des contrôles (ex : mise sous séquestre du dépôt de garantie…) et des formulaires supplémentaires (ex. : état des lieux…).
  • L’étude récente « Syndics, mauvaises pratiques à tous les étages » publiée le 28 mai par l’UFC-Que choisir et l’ARC dresse un panorama à charge de la profession de syndic professionnel.

Plutôt que de vouloir changer une profession dévalorisée, dans un contexte réglementaire très contraint et d’études critiques, ne faut-il pas changer de modèle pour la gestion de la copropriété ?

En effet, la gestion de la copropriété est régie par la loi de 1965, à laquelle on a annexé des suppléments (loi Hoguet de 1970 puis arrêté Novelli en 2010, notamment) pour les professionnels. En 1965, le législateur a choisi d’appliquer des pratiques d’entreprise à la gestion d’immeuble.

Fondamentalement, les droits politiques (de vote) sont directement proportionnels aux patrimoniaux (les tantièmes). L’assemblée générale annuelle est en quelque sorte une assemblée des actionnaires.

Envisageons un nouveau modèle de gestion de copropriété qui s’appuierait sur quelques fondamentaux :

Le copropriétaire doit investir dans l’entretien et dans la conservation de son bien.

D’abord sur le plan financier, car cette gestion a un coût. Le bien immobilier est le bien le plus important du patrimoine des copropriétaires dans la grande majorité des cas. Or, en France, on jette environ 423 €/an de déchet alimentaire non ouvert (source : Nouvel obs, mai 2013). À l’inverse, quel service pouvez-vous attendre pour 15 € par mois ? En effet, sur la base d’une règle de trois sur les revenus du syndic professionnel ayant le plus grand nombre de lots de copropriétés en France, on arrive à cette estimation (source : Foncia, chiffres clés 2011)…

Ensuite sur le temps consacré à la gestion. Le copropriétaire, comme tout consommateur, a le pouvoir qu’il se donne. L’implication dans la gestion de son bien et du bien en copropriété est déterminante pour la qualité des services reçus. Si la copropriété constate un mauvais niveau de prestation de son syndic, elle en change. Si un propriétaire constate des pratiques illicites, il assigne le syndic au tribunal.

Le copropriétaire doit être formé dans son rôle.

Si l’État a bien un rôle de protection du citoyen, autant qu’il l’exerce en donnant à ce dernier les clés de lecture des droits et des devoirs qu’il acquiert lors de l’achat de son bien. Pourquoi ne pas inscrire dans la loi sur le logement une obligation pour le notaire, officier public, de former le nouvel acquéreur aux fondamentaux ?

Les membres du conseil syndical doivent être valorisés dans leur rôle. 

Faut-il les former, en plus de la formation de propriétaire, ou les rémunérer ? C’est toujours délicat de réagir en tant que propriétaire mécontent de son conseil syndical, dont les membres font avant toute preuve de bonne volonté.

Le locataire doit participer en tant que résident. 

Les droits et devoirs du locataire méritent une réflexion, car ils ne doivent pas être pas nécessairement équivalents à ceux du propriétaire, mais la gestion de la résidence collective doit impliquer tous les résidents. En introduisant tous les bénéficiaires de la valeur ajoutée du syndic au quotidien, la gestion sera renforcée pour tous. Y compris pour le propriétaire bailleur, parfois loin du quotidien de son bien. On élargit le droit de vote à une représentation plurielle des besoins de la résidence, légitimée non pas par la propriété, mais par le droit conféré au paiement de certaines charges et à la résidence effective dans les lieux. Pourquoi ne pas rendre systématique la participation des locataires à l’assemblée générale annuelle ?

Les locataires doivent pouvoir agir sur la nomination du syndic.

Le syndic est en effet pris entre le marteau et l’enclume. Il doit veiller à la préservation du bien pour assurer sa mission, tout en renouvelant son mandat auprès des propriétaires. Doit-il pour autant faire un procès à ses clients absents qui ne lui permettent pas de faire voter les travaux ?

Enfin, une copropriété devrait être un espace de confiance et de collaboration, entre ses résidents et avec son prestataire qui est le syndic. 

L’attitude actuelle de nombreuses copropriétés reproduit des postures bureaucratiques : on demande systématiquement 3 devis au syndic, quitte à laisser la fuite dégrader le bien. On lui demande également du « reporting » sur ses charges… Ce qui amène certaines assemblées générales à discuter plus des frais de timbres et de photocopies que des grands travaux de la copropriété…

 

En conclusion, avec un cadre légal qui tend à se contraindre encore plus, et une posture de culpabilisation d’une profession, l’État et les associations ne créent pas d’espace pour une véritable amélioration. L’amélioration de la gestion des logements en copropriété passe, bien sûr, par un exercice irréprochable des prestations fondamentales du métier, mais aussi par une réflexion sur les clients du syndic, qui ont tout à gagner dans ce questionnement.

 

 

Louis Alexandre Louvet

 

Article publié sur le cercle des échos, le 5 juin 2013.

Louis-Alexandre Louvet

Depuis 2000 dans le conseil, Louis-Alexandre s'est spécialisé dans les problématiques d'innovation et de lancement de nouvelles offres s'appuyant sur les technologies, notamment au travers de la conception de stratégie et de schéma directeur SI. Il accompagne également le cadrage et le pilotage de grands programmes de transformation faisant levier sur le SI. Il développe les études sur l'impact et la valeur des technologies pour différents secteurs, notamment le secteur immobilier, fédérations professionnelles, associations. Louis Alexandre a accompagné le cours Essec / Centrale Paris / Strate Collège, création d'un produit innovant pendant 2 ans. En tant que citoyen passionné par la transformation des usages, Louis-Alexandre est également membre du bureau de Démocratie Ouverte, association qui conçoit, développe et teste de nouveaux modèles de gouvernance citoyenne. Il a rejoint ISlean consulting en novembre 2012.


Louis-Alexandre Louvet

Depuis 2000 dans le conseil, Louis-Alexandre s'est spécialisé dans les problématiques d'innovation et de lancement de nouvelles offres s'appuyant sur les technologies, notamment au travers de la conception de stratégie et de schéma directeur SI. Il accompagne également le cadrage et le pilotage de grands programmes de transformation faisant levier sur le SI. Il développe les études sur l'impact et la valeur des technologies pour différents secteurs, notamment le secteur immobilier, fédérations professionnelles, associations. Louis Alexandre a accompagné le cours Essec / Centrale Paris / Strate Collège, création d'un produit innovant pendant 2 ans. En tant que citoyen passionné par la transformation des usages, Louis-Alexandre est également membre du bureau de Démocratie Ouverte, association qui conçoit, développe et teste de nouveaux modèles de gouvernance citoyenne. Il a rejoint ISlean consulting en novembre 2012.

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