Le projet de loi Duflot Alur : quelles conséquences possibles pour les professionnels de l'immobilier ?

Après un tour de chauffe avant l’été, le projet de loi DUFLOT ALUR est revenu dans le débat de rentrée, éclipsant, presque, les retraites et les relations internationales avec la Syrie. L’immobilier est un sujet sacré en France. Cécile Duflot a fait voter, le 17 septembre, une loi ambitieuse, dont les impacts sont majeurs et dont la critique est nécessaire.

La loi Duflot, un raz de marée pour l’immobilier ?

 

Article inialement posté sur le cercle des Echos

La loi ALUR clame son ambition dans son introduction : « Le projet de loi entend moderniser en profondeur l’ensemble de ce secteur dont le rôle d’intermédiaire est essentiel au bon fonctionnement des marchés de l’immobilier ».

La loi Duflot ALUR transforme la gouvernance des professionnels du secteur

Une réforme de la carte professionnelle

La carte de professionnel de l’immobilier sera désormais délivrée par les Chambres de Commerce et d’Industrie et non plus par les préfectures. Par ailleurs, les personnes habilitées par le titulaire de la carte professionnelle à négocier et s’entremettre ou s’engager pour son compte devront justifier d’une « compétence professionnelle » qui sera définie par décret en Conseil d’Etat.

Une obligation de formation continue est instaurée pour les porteurs de la carte professionnelle ainsi que toutes les personnes habilitées à négocier et s’entremettre ou s’engager pour leur compte. Le renouvellement de la carte professionnelle sera subordonné au respect du suivi de cette formation.

De nouvelles instances pour encadrer la profession

Un nouveau titre de la loi Hoguet est entièrement consacré à l’encadrement et au contrôle des activités de transaction et de gestion immobilière.

La loi prévoit ainsi la création du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière (dont les missions ne sont pas encore fixées) et des Commissions régionales et interrégionales de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières.

Des sanctions et de la « moralisation »

Les sanctions applicables aux professionnels seront renforcées et élargies (pénales ou administratives). Un « code de la déontologie des professionnels soumis à la loi Hoguet » sera constitué sur la base de propositions faites par le futur Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières.

Quels sont les impacts et les risques de cette transformation de la gouvernance ?

  • Ces dispositions sont peu contestées par la plupart des acteurs. Toutefois, une association nationale de copropriétaires s’interroge sur la composition de ces instances, leurs compétences techniques, et sur leurs coûts potentiels.
  • Ces nouvelles instances bouleverseront l’écosystème des fédérations nationales historiques qui peuvent regrouper la grande majorité des professionnels de l’immobilier. Toutefois, le mouvement de changement de représentation de la profession a déjà été démarré au grand regret de la FNAIM, absente des débats et « jamais écoutée ».
  • Pour le moment, il est impossible de dire si l’effet des instances sera bénéfique pour le justiciable, ou si cela ne fera que rajouter une couche avant toute action en justice.
  • Au niveau de la formation, la filière va pouvoir s’organiser, gagner en reconnaissance auprès de tous, et pouvoir renforcer des compétences souvent acquises sur le terrain.

La loi bouscule les « fondamentaux » de deux métiers et des acteurs du secteur immobilier

Une déconstruction du modèle économique actuel des syndics

Pour les syndics, le paradigme change : le forfait de base comprend dorénavant toutes les prestations du syndic, sauf celles incluses explicitement dans une liste limitative définie par décret (à l’inverse de l’esprit de l’arrêté Novelli de 2010).

De plus, la loi rend obligatoire les comptes séparés (mesure adoptée par l’Assemblée Nationale le 12 septembre) pour chaque syndicat de copropriétaires. Elle précise également que les éventuels intérêts de ces comptes seront acquis aux syndicats de copropriétaires.

Enfin, la loi renforce les obligations de mise en concurrence du syndic.

Quels sont les impacts et les risques de ces bouleversements des fondamentaux ?

Nous sommes convaincus que le modèle économique du syndic doit évoluer (cf. l’article sur le cercle « Les syndics professionnels et leurs clients en 2013 »). Toutefois, le syndic doit avoir les moyens de proposer un modèle plus ouvert et moins bureaucratique que le modèle de remplacement qui risque de découler de la loi.

La loi ouvre la voie à un service « low cost » du syndic :
o La forfaitisation des prestations entraînera une uniformisation des offres de syndics. Le prix deviendra la seule variable d’ajustement. La concurrence incitera à conquérir des immeubles par un tarif bas, et une prestation minimale.
o Sans ses revenus financiers issus des comptes gérés, le syndic devra augmenter ses tarifs ou limiter sérieusement ses services. Un autre risque de nivellement par le bas des services, quand on se met à la place du client copropriétaire.
o La multiplication des comptes gérés par les syndics va entraîner une complexification de la gestion des immeubles et des relations avec les banques, entraînant une bureaucratisation du service.

Quant aux mises en concurrence des syndics : si la concurrence est saine, quelle réalité aura-t-elle face à des assemblées générales désertées et des copropriétaires peu impliqués ? Cela créera des formalités et des délais inutiles à la gestion de la copropriété.

Les règles changent sur la commission de location des agents immobiliers

Les honoraires de mise en location, aujourd’hui proportionnels au montant du loyer, seront séparés en deux parties : les frais de mise en location seront uniquement à la charge du bailleur tandis que les frais de rédaction du bail et de réalisation de l’état des lieux seront partagés entre bailleur et locataire. Les montants facturés aux locataires concernant ces dernières prestations seront plafonnés.

Les agents immobiliers sont donc à risque sur les opérations de location. Le développement des annonces en ligne et des sites entre particuliers, comme leboncoin, ou seloger, en a fait un carrefour des professionnels, dont certains bailleurs questionneront encore plus leur service. Or, sur un marché de la transaction dont les volumes et les prix baissent, les locations étaient une source de revenu pour nombre d’agences et de réseaux dont ils pourraient se voir priver dorénavant.

Bien que certains professionnels aient déjà engagé le mouvement avant les débats, la loi Duflot accélère l’allure des transformations pour l’ensemble du secteur.

 Article co-rédigé avec Arnaud Bouclon

 

Nos articles sur la transformation digitale dans l’immobilier : 

Transformation digitale : les sites internet d’annonce dans l’immobilier

Transformation digitale : les applications mobiles dans l’immobilier

Revue de presse : la transformation digitale dans l’immobilier (article pour la FNAIM)

Le métier du syndic : nos idées de rupture

 

 

Louis-Alexandre Louvet

Depuis 2000 dans le conseil, Louis-Alexandre s'est spécialisé dans les problématiques d'innovation et de lancement de nouvelles offres s'appuyant sur les technologies, notamment au travers de la conception de stratégie et de schéma directeur SI. Il accompagne également le cadrage et le pilotage de grands programmes de transformation faisant levier sur le SI. Il développe les études sur l'impact et la valeur des technologies pour différents secteurs, notamment le secteur immobilier, fédérations professionnelles, associations. Louis Alexandre a accompagné le cours Essec / Centrale Paris / Strate Collège, création d'un produit innovant pendant 2 ans. En tant que citoyen passionné par la transformation des usages, Louis-Alexandre est également membre du bureau de Démocratie Ouverte, association qui conçoit, développe et teste de nouveaux modèles de gouvernance citoyenne. Il a rejoint ISlean consulting en novembre 2012.


Louis-Alexandre Louvet

Depuis 2000 dans le conseil, Louis-Alexandre s'est spécialisé dans les problématiques d'innovation et de lancement de nouvelles offres s'appuyant sur les technologies, notamment au travers de la conception de stratégie et de schéma directeur SI. Il accompagne également le cadrage et le pilotage de grands programmes de transformation faisant levier sur le SI. Il développe les études sur l'impact et la valeur des technologies pour différents secteurs, notamment le secteur immobilier, fédérations professionnelles, associations. Louis Alexandre a accompagné le cours Essec / Centrale Paris / Strate Collège, création d'un produit innovant pendant 2 ans. En tant que citoyen passionné par la transformation des usages, Louis-Alexandre est également membre du bureau de Démocratie Ouverte, association qui conçoit, développe et teste de nouveaux modèles de gouvernance citoyenne. Il a rejoint ISlean consulting en novembre 2012.

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